Hướng dẫn các bước mua bán nhà đất đầy đủ thủ tục

Các bước mua bán nhà đất là một trong những từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất trên google về chủ đề các bước mua bán nhà đất. Trong bài viết này, timcanho.vn sẽ viết bài về Hướng dẫn các bước mua bán nhà đất đầy đủ thủ tục.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng thực, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền dùng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mục tiêu mua nhà ở luôn đi chung với quyền dùng đất thì không được cấp giấy chứng thực tuy nhiên được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp chuyển đổi quyền dùng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

– Trường hợp nhận thừa kế quyền dùng đất thì người sử dụng đất được làm quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp tuy nhiên chỉ phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất vẫn chưa có tranh chấp

Điều kiện 3: Quyền dùng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

xem thêm: 04 trường hợp không được chuyển nhượng.

2. Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có sự liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được đưa ra mà chưa có kế hoạch dùng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có chiến lược sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục tiêu sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được bắt đầu thực hiện các quyền của người dùng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. tuy vậytheo thực tế khi mua đất trong diện quy hoạch gặp phải 02 vấn đề sau:

– Khi bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua;

– Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

huong dan cac buoc mua ban nha dat day du thu tuc 2402 1 - Hướng dẫn các bước mua bán nhà đất đầy đủ thủ tục

Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng (Ảnh minh họa)

3. Thủ tục mua bán đất đai

Lưu ý:

– đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận).

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại đơn vị đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Theo đấy, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu như không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).

– Thủ tục mua bán đất đai xảy ra theo các bước sau: Đặt cọc (riêng bước này thì không bắt buộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng thực. Cụ thể:

3.1. Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có thành quả khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc:

Trường hợp 1: nếu như hợp đồng được giao kết, thực hiện

– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

– nếu như không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3: nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

– Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với thành quả tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý:

– Các bên có thỏa thuận thì làm theo thỏa thuận.

– lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).

xem chi tiết tại: Mua bán nhà đất: Nên ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”?

3.2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên một khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố địa điểm có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán Bên mua
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn dùng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Phiếu đòi hỏi công chứng thường do bên mua chuẩn bị, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có đòi hỏi công chứng thì bên đấy phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

– Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. tuy vậybình thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

huong dan cac buoc mua ban nha dat day du thu tuc 2402 - Hướng dẫn các bước mua bán nhà đất đầy đủ thủ tục
huong dan cac buoc mua ban nha dat day du thu tuc 2402 3 - Hướng dẫn các bước mua bán nhà đất đầy đủ thủ tục

Thủ tục mua bán đất đai (Ảnh minh họa)

3.3. Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– bản gốc Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký đảm bảo chịu trách nhiệm vào bản chụp đấy.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ nắm rõ ràng thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng vẫn chưa có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

Xem thêm: Danh sách căn hộ cho thuê quận 4 cùng số phòng từng chung cư

3.4. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

bản gốc Giấy chứng thực đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

ngoài racần có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

địa điểm nộp hồ sơ:

người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu như có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

– Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ phải Thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

– cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. xử lý yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gởi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông cáo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

chú ý với bên mua: Khi nhận được Thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền dùng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông cáo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gởi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội chông gai hoặc Đáng chú ý khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

3.5. Các khoản chi phí khi sang tên

– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% thành quả chuyển nhượng.

– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% thành quả chuyển nhượng.

– Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…

4. Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì tách thửa trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không nên nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

* Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

– Đơn đề xuất tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;

– bản chính Giấy chứng thực đã cấp.

ngoài ra, có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

* Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ

địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

– người dùng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi hoàn chỉnh thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả mục đích, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả mục đích cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày thực hiện công việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. giải quyết đòi hỏi tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiệm vụ thực hiện:

– đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình đơn vị có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác luôn đi chung với đất cho người dùng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền dùng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

một khi thực hiện thủ tục tách thửa thì phải công chứng hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng và sang tên giấy chứng thực như mục 3.2 và 3.3.

Xem thêm: Gợi ý những căn hộ dịch vụ quận 1đáng thuê nhất

5. Thủ tục cấp Sổ đỏ khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì có 02 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng thực quyền dùng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền dùng đất:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền dùng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Theo đấy, các đơn vị tiếp nhận hồ sơ không nên đòi hỏi người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Thủ tục cấp giấy chứng thực khi chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay được làm theo thủ tục cấp giấy chứng thực lần đầu.

Nguồn: luatvietnam.vn

Bài viết liên quan