Giật mình trước sự thật về “Dự Án Ma” và 3 cách nhận ra

Dự án ma là gì? Đây chính là câu hỏi không chỉ giới đầu tư đất nền mà người dân mới đây cũng rất quan tâm.

Dự án ma hay còn gọi là đất nền ảo là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề hiện hữu về mặt pháp lý. Đây chính là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc mô giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên.

Chiêu trò mà các đối tượng mục tiêu này thường sử dụng là gọi điện cho khách hàng, hẹn đến xem đất rồi nhận đặt cọc tuy nhiên bản chất đấy chỉ là đất “ảo”. Sự thật các dự án này đều là đất chưa được phép phân lô, đất quy hoạch, đất mâu thuẫn,…

Các thủ thuật khóe và chiêu trò của giới “cò đất” và cả chủ đầu tư lớn như Alibaba đều rất tinh vi. Nếu như bạn không phải là người sành sỏi trong ngành thì rất dễ bị qua mặt.

2. Những loại “dự án ma” đáng chú ý

Dự án ma hay đất nền ma là từ sử dụng chung để chỉ các dự án không có thật, pháp lý mập mờ. Tuy vậy khi coi xét về thuộc tính của những dự án này. Chúng ta có thể phân loại các dự án ma thành 4 loại sau:

1. Đất chưa chuyển đổi mục tiêu sử dụng

“70 – 80% các dự án đất nền được quảng cáo trên thương trường là đất cá nhân”. Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản nước ta cho biết khi được phỏng vấn trên báo Zing.vn.

Các lô đất thường được rao bán với diện tích lớn, từ khoảng 5.000 m2 đến 1 ha. Chủ yếu do các cá nhân thường lách luật về quy định diện tích tách thửa tối thiểu của đất nông, lâm nghiệp.

Những dự án đất nền “thật” vào thời điểm hiện tại vô cùng khan hiếm. Để chuyển đổi đất nền dự án cần nên có quy hoạch và có sự tham gia, phê duyệt của đơn vị Nhà nước, được các đơn vị chức năng rà soát , giám sát theo từng bước. Nhiều khách hàng hoàn toàn không biết điều này dẫn đến mua nhầm đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.

2. Đất nền chưa được phép phân lô

Thời gian gần đây, do cơn sốt đất nền ảo diễn biến khó hiểu khiến nhiều địa phương đã ban hành lệnh cấm phân lô, tách thửa. Tình trạng này xuất hiện trọng điểm ở một số khu vực như: vùng ven TP.HCM, Đồng Nai, các đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Phú Quốc,…Nếu bạn đang có ý định mua đất ở khu vực này, cần xem xét kĩ đất đã được phân lô hay chưa.

Việc mua nhầm đất chưa được phép phân lô sẽ gây ra không ít khó khăn cho người dùng.

• Nếu bạn là nhà đầu tư, sẽ thật khó để mua đi bán lại. Bạn sẽ rơi vào tình trạng “chôn vốn” hoàn toàn vì không thể biết “số phận” mảnh đất ấy như thế nào.
• Nếu bạn là người mua để ở, bạn sẽ gặp rắc rối không ít vì đất chưa tách thửa sẽ không nên cấp sổ đỏ xây dựng.

Vì lẽ đó, bạn nên chú ý hết sức cẩn thận, khai thác rõ về lô đất ở các khu vực có lệnh cấm tách thửa trước thời gian quyết định mua.

3. Đất nền thanh lý giá tốt “dự án ma”

Một loại hình khác của dự án ma chính là đất nền thanh lý. Sau khi cơn sốt đất đi qua, nhiều nhà đầu tư sẽ bán lại đất nền với giá giảm so sánh với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, nếu như giá bán quá rẻ, bạn phải cần hết sức thận trọng.

Một vài nguyên nhân khiến đất nền thanh lý với giá tốt bất hay được nắm rõ ràng là: nằm ở nơi xa xôi hẻo lánh, đất đang tranh chấp, đất có pháp lý mập mờ.

Thông thường, các loại đất này được rao bán bởi sàn môi giới nhỏ hoặc môi giới cá nhân. Thủ thuật được sử dụng là lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo sự tin tưởng cho người dùng.

Vì vậy, trước khi quyết định mua, bạn nên rà soát kỹ sổ đỏ, kiểm tra kỹ hợp đồng để tránh các điều khoản bất lợi cho mình.

4. Đất quy hoạch cho công trình công cộng

Đây là một trong những chiêu trò “dự án ma” mà doanh nghiệp địa ốc Alibaba đã thực hiện. Những nhân sự môi giới sẽ tự vạch ra dự án để chào bán. Các dự án ma này thường được chọn ở vị trí đẹp như gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ…và rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thương trường.

Thậm chí, bạn còn được dẫn đến xem trực tiếp khu đất dự án. Trong đây, một màn kịch người mua kẻ bán tấp nập sẽ được dựng lên để bạn tin rằng đất tốt. Tuy vậy sau khi đã đặt cọc, thậm chí là thanh toán đợt 1, bạn mới vỡ lẽ đây là đất ảo.

Hầu hết các lô đất là đất quy hoạch cho các công trình công cộng hoặc đất chưa được phê duyệt. Lúc này bạn chẳng còn cách nào khác là đến công ty đòi tiền, nghe những lời hứa hẹn. Mất tiền bạc, tốn công sức nhưng chưa chắc thu hồi được.

3. Nhận biết “dự án ma” đơn giản

Trước muôn vàn dự án ma với đủ loại hình, đủ chiêu thức thế này không khỏi khiến chúng ta giật mình. Sự thật thì dự án ma luôn tồn tại trong ngành bất động sản. Điều quan trọng là bạn phải hết sức thận trọng, hiểu được cách nhận biết để không mua nhầm.

Cách 1: Đừng tin vào giá rẻ và lợi nhuận cao

Theo người có chuyên môn Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản đất nước ta khẳng định: Đất tách thửa có khả năng chuyển đổi thì không bao giờ có giá quá rẻ.

Đối với thương trường đất nền TP.HCM, giá đất vùng ven dao động từ 5-7 triệu/m2, đất trung tâm lên đến cả trăm triệu/m2.

Đặc biệt, nếu là một người đầu tư khôn ngoan, bạn nên nắm bắt thị trường lợi nhuận đất nền. Đừng nên tin vào các “lời đường mật” về lợi nhuận lên đến 30 – 50%. thực chất từ cuối năm 2018, thị trường đất nền nhiều biến động, lợi nhuận tối đa chỉ khoảng 10 -15% cho dự án đất nền.

Cách 2: xem xét kỹ hạ tầng

Hầu hết những dự án ma thường hay không đảm bảo điều kiện theo đúng quy định Nhà nước về tạo dựng hạ tầng.

Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m. Trong lúc đó, quy định của Nhà nước về đòi hỏi đường ít ra là 8m.

Ngoài ra, hệ thống hạ tầng của các dự án này thường không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định của Nhà nước về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền. Ví dụ, nhiều dự án chỉ làm đường sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp 4-6 m, trong khi đòi hỏi đường ít ra là 8 m.

Nếu như dự án bạn định mua chưa đảm bảo về nhân tố hạ tầng này, bạn nên xem xét và tìm hiểu thật kỹ trước thời gian quyết định mua đất.

Cách 3: Rà soát giấy tờ, pháp lý rõ ràng

Theo quy định Nhà nước, để thành lập dự án đất nền cần nên có giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Các dự án ma sẽ không có các giấy phép này. Hầu như đều là cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.

Hơn nữa, khi rao bán dự án ma, đối tượng môi giới thường dùng sổ đỏ giả. Bạn cũng nên biết cách rà soát sổ đỏ giả để có thể đối phó với các mánh khóe này.

Lời kết

Hiện trạng các dự án ma tràn lan không còn quá xa lạ. Trước thời gian đơn vị nhà nước vào cuộc, bạn nên tự bảo vệ bản thân mình bằng cách cẩn trọng trong giao dịch. Nên dùng những cách biết được dự án ma để rà soát dự án trước thời gian đặt bút ký kết hợp đồng mua bán. Để đầu tư bất động sản sinh lời, hãy là một người đầu tư khôn ngoan.

Xem thêm: https://timcanho.vn/nha-o-xa-hoi-la-gi/

Hảo Hảo – Tổng hợp, chỉnh sửa

(Nguồn tổng hợp: nld, hbd, dantri)