Kiến nghị bãi bỏ quy định về khung giá đất

Những quy định tưởng như rất khắn khít tuy nhiên lại đang bộc lộ hạn chế và chưa “mang hơi thở của cuộc sống”.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có ý kiến gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TPHCM, xem xét bãi bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa. Theo quy định vào thời điểm hiện tại, khung giá đất, bảng giá đất (được cập nhật bằng hệ số xoay chỉnh giá đất hàng năm) đang có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, tổ chức.

1. Khung giá đất “lệch pha” với thị trường

Cuối tháng 9 vừa qua, UBND TPHCM cho biết, đã có đề nghị các Bộ báo cáo Thủ tướng việc bãi bỏ quy định khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành 5 năm một lần. Lý do TPHCM đưa rõ ra là khung giá đất vào thời điểm hiện tại thấp hơn giá thị trường tuy nhiên lại là cơ sở để thực thi xây dựng bảng giá đất. Điều này dẫn đến bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.

TPHCM công nhận vào thời điểm hiện tại việc thu thập thông tin và kiểm tra tất cả thông tin giá giao dịch thực tế của bất động sản trên thị trường gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại nước ta chưa có được mức độ minh bạch như các nước phát triển.

Hiện tại, cũng chưa có những quy định nhất định về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch. Thêm vào đấy, việc dùng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có khả năng chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy theo mục tiêu của các bên giao dịch.

Hơn nữa, cơ chế xác định giá đất dựa trên khung giá đất ban hành 5 năm một vào thời điểm hiện tại đang làm ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá thực tế trên thị trường.

2. Đã đến lúc bỏ khung giá đất

Những quy định tưởng như rất chặt chẽ trên đây lại đang bộc lộ hạn chế và chưa “mang hơi thở của cuộc sống”.

HoREA nêu lên một vài bất cập của cơ chế ban hành bảng giá đất. Theo đó, hiệp hội cho rằng Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế xây dựng khung giá đất và bảng giá đất là không phù hợp. Thậm chí đã tranh chấp, xung đột với nguyên tắc giá đất thích hợp với giá đất phổ biến trên thị trường được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất.

“Mặc dù Nghị định 44 đã đề ra việc điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên. Nhưng trong nhiều năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc các địa phương chưa trình Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất”, HoREA nêu.

Tổng kết

HoREA đã thống nhất với UBND TPHCM kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai. Trong quá trình chưa sửa đổi Luật Đất đai, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao TPHCM chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất theo giá thị trường.

Đồng thời, TPHCM được quyết định mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và được quy định các đối tượng được nợ tiền sử dụng đất (gồm các đối tượng mục tiêu hưởng chính sách, hộ nghèo, hộ cận nghèo), khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng, để phù hợp với năng lực tài chính của người dân.