Phân lô bán nền là gì? Thuật ngữ phân lô bán nền được sử dụng nhiều trong giới bán hàng bất động sản. Qua bài viết dưới đây Timcanho.vn sẽ cung cấp thêm nhiều thông tin hữu ích bạn cần biết, cùng theo dõi nhé!
Mục Lục
Phân lô bán nền là gì?

Phân lô, bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó, chủ đầu tư tiến hành tách thửa đối với đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư tạo ra kinh doanh nhà ở và sau đấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho hộ gia đình, cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở.
Xem thêm Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay có nên đầu tư
Ưu, nhược điểm Của Đất Nền Phân Lô
Ngoài việc tìm hiểu phân lô bán nền là gì, nhà đầu tư cũng nên tham khảo ưu nhược điểm của đất nền phân lô để xem xét trước khi xuống tiền.
Điểm tốt nhất
Đất phân lô bán nền có ưu thế về giá bán, không yêu cầu quá là nhiều số tiền đầu tư. Chỉ với số vốn ban đầu trên dưới 1 tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có khả năng sở hữu một lô đất nền tại các tỉnh ven đô.
Bên cạnh yếu tố giá trị thực, có được tài sản đảm bảo thì trong bối cảnh gia tăng dân số, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, mong muốn nhà ở nhiều lên khiến giá đất nền luôn tăng, thậm chí sinh lời cao chỉ trong thời gian ngắn. Kết hợp với đấy, hình thức đầu tư đất nền khá phong phú, từ lướt sóng hoặc đầu tư dài hạn, tạo ra để ở hoặc cho thuê lại.
Điểm không tốt
Tuy vậy, trước trạng thái phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Đó là trường hợp các dự án “ma”, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền bạc người tiêu dùng. Người mua đất nền phân lô trái phép mong muốn lấy tiền cũng gặp rắc rối, thậm chí có mối nguy hại mất trắng.
Một nguy cơ nữa là mua bán đất nền phân lô không chủ đạo chủ bởi hợp đồng mua bán đất sẽ không có thành quả pháp lý nếu như người mua không ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc chủ đất.
Cũng có hoàn cảnh nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư tuy nhiên chẳng thể xây nhà vì đất chưa lên thổ cư, chưa có sổ đỏ do lô đất đã bị chủ đầu tư cầm cố tổ chức tài chính.
Những điều kiện để lập dự án đất phân lô

Các điều kiện lập dự án đất phân lô bán nền được nêu rõ tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
► Dự án cần phục vụ và thích hợp với kế hoạch dùng đất mỗi năm của cấp huyện tại đó.
► Chủ đầu tư cần hoàn thành đầu tư tạo ra các cơ sở hạ tầng như: công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt chi tiết trước đó.
► Chủ đầu tư phải cam kết liên kết chặt chẽ với hạ tầng chung của khu vực trước khi tiến hành chuyển nhượng quyền dùng đất cho người dân tự xây nhà ở, bán hàng hoặc cho thuê…
► Chủ đầu tư đảm bảo các dịch vụ cần thiết như: điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
► Chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đất đai của dự án đất phân lô bán nền đấy bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và các lệ phí liên quan nếu có.
► Dự án đất phân lô bán nền cần nằm trong khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định tại khoản 2 điều này.
Quy trình cụ thể lập dự án đất phân lô
một khi chiều lòng đủ điều, để lập dự án đất phân lô bán nền, chủ đầu tư cần tuân thu theo quy trình, thủ tục cụ thể phía dưới.
Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất để mua và kiểm tra quy hoạch
Một quỹ đất có thể một hoặc nhiều chủ có được, do đó, chủ đầu tư cần tự giải phóng mặt bằng và đền bù trước khi phân lô bán nền. Nếu được nhà nước giao đất, thì chủ đầu tư không thể thiếu đủ điều kiện theo Luật đất đai.
Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch 1/500
– Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên lạc với phòng địa chủ đạo quận huyện để được chỉ dẫn.
– Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện.
– Lập quy hoạch tổng mặt bằng, xin phê duyệt quy hoạch tại sở tài nguyên và môi trường quận huyện.
Bước 3: Đợi phê duyệt quy hoạch 1/500
Thời gian cơ quan nhà nước phê duyệt là từ 6 tháng đến 1 năm.
Bước 4: hoàn thành cơ sở hạ tầng
– Chủ đầu tư tiến hành xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho dự án theo quy định.
– Kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, cấp điện theo đúng quy định.
– Một khi hoàn tất, chủ đầu tư đề xuất sở tài nguyên môi trường tiến hành nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.
Bước 5: hoàn thành các nghĩa vụ tài chủ đạo có sự liên quan đến đất đai
– Chủ đầu tư đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tại chi cục thuế, và các nghĩa vụ tài chủ đạo có sự liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí…của đất đai.
– Tiến hành đo bản vẽ tách thửa và xin tách thửa. Thời gian xin tách thửa có thể duy trì từ 6 tháng đến 1 năm.
Bước 6. Tiến hành công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật
Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn

trạng thái phân lô bán nền trái phép dù chưa đủ điều kiện mở bán diễn ra khá là nhiều ở các địa phương. Khách hàng không những mệt mỏi, tiêu tốn thời gian, chi phí kiện tụng mà năng lực lấy lại tiền không hề dễ, trong khi đất cũng không thể nhận. Chính vì thế, người mua không được nghe lời hứa hẹn một chiều từ bên bán mà phải tìm hiểu kỹ về công thức bán đất nền dự án cũng giống như xem xét những vấn đề phía dưới.
Xem thêm Bất động sản nghỉ dưỡng, con gà liệu có đẻ trứng vàng?
Kiểm tra tất cả thông tin Chủ Đầu Tư
Phân lô bán nền là gì? Trong trường hợp bên bán không đơn giản là chủ đầu tư, người mua nên cân nhắc lại bởi nhiều kẻ xấu vì lợi nhuận mà bất chấp bán cả dự án “ma”. Mặt khác, người mua phải tìm hiểu xem người hành động giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền hay không bởi trên thị trường hiện có không ít hoàn cảnh cò đất đưa ra các thông tin không rõ ràng, đừng nên ủy quyền nhưng vẫn đứng ra hành động các giao dịch.
Nghiên cứu Tính Pháp Lý Của Dự Án
Người mua cần tìm hiểu chủ đầu tư dự án có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền không. Các giấy tờ có sự liên quan cần kiểm tra bao gồm:
- Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước;
- Chứng thực quyền sử dụng đất;
- Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp;
- Bản vẽ thi công được phê duyệt;
- Các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
- Văn bản nghiệm thu hoàn thiện nghĩa vụ tạo ra cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Cần hết sức thận trọng với những lô đất có giá tốt hơn nhiều so sánh với mặt bằng chung vì cực kì có khả năng, lô đất đó nằm ở vị trí xa xôi, khó tiếp cận giao thông, tính pháp lý không chắc chắn hoặc đang bị tranh chấp.
Kiểm tra Kết Cấu Hạ Tầng
Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch 1/500 không cũng vô cùng quan trọng. Các hạng mục cần kiểm tra bao gồm: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có mối quan hệ với nhau không, các tiện ích nội khu và ngoại khu có chắc chắn không, bộ máy điện, nước, thu gom rác thải có được đầy đủ không…
Xem thêm Thẩm định giá bất động sản là gì? Có nên làm thẩm định?
Kiểm tra xem Đất Có Bị Thế Chấp Hay mâu thuẫn Hay Không

Phân lô bán nền là gì? Người mua có thể liên lạc văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra bởi một số dự án dù đã đủ điều kiện phân lô bán nền tuy nhiên đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp. Việc xác minh thông tin tại văn phòng đất đai cũng giúp người mua biết được dự án mình sắp mua có thật không, tránh mua phải dự án “ma” dẫn đến “tiền mất tật mang”. Bên cạnh đó, người mua không được ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng cộng tác bán hàng, hợp đồng góp vốn… vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Qua bài viết trên Timcanho.vn đã cung cấp mọi thông tin bạn cần biết về phân lô bán nền là gì? Những điều kiện để lập dự án đất phân lô. Hy vọng với những thông tin trên của bài viết sẽ hữu ích với các bạn đọc. Cảm ơn các bạn vì đã dành thời gian để xem qua bài viết này nhé!
Lộc Đạt – Tổng hợp
Tham khảo ( batdongsan.com.vn. nhadepthudo.com.vn, reti.vn, … )